(Dân trí) - “Thị trường bất động sản (BĐS) ở Việt Nam sang ngữ cảnh mới mà những nhà đầu tư có sức mạnh nhiều hơn, đó là điều rất đáng mừng. Hệ thống quản lý mà không lớn mạnh kịp hay cố tình yếu đi thì đều là điều rất đáng buồn”.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường Đặng Hùng Võ đã phân tích như vậy trong cuộc trả lời phỏng vấn của phóng viên Dân trí.

Trong suốt hơn một năm qua, thị trường BĐS tại Hà Nội, nhất là nhà chung cư cao cấp, đất phân lô, nhà vườn cứ tăng rồi lại tăng và dường như không có quãng đi xuống. Ông có lí giải gì về điều này?

Tôi vẫn nói, do thuế sử dụng đất đối với đất phi nông nghiệp quá bất hợp lý, tính bằng thóc như kiểu đất nông nghiệp, nơi giá đất cao ngất ngưởng cũng chỉ 2kg thóc/m2 mỗi năm, thuế tính đều theo diện tích, thật không đâu vào đâu.

Từ đó tạo nên đầu cơ, tạo nên tình trạng tích tiền dư vào nhà ở để giữ tiền chứ không để sử dụng. Vậy thì bao nhiêu cung cũng không đáp ứng nổi cầu giả tạo chỉ để giữ tiền chờ tăng giá.

Người ta thấy cách giữ tiền an toàn nhất, có lợi nhất là tích trữ vào nhà ở. Những người có tiền cứ “tấp” vào nhà ở thì biết bao cung nhà ở cho vừa. Hậu quả ắt là giá sẽ tăng lên hàng ngày, sốt giá cao. Công cụ hiệu nghiệm để ngăn chặn là thuế lại không được dùng.

Nhìn vào chính sách có thể thấy, trong những năm gần đây không có những thay đổi lớn, nhưng tại sao thị trường nhà đất trong năm qua lại biến chuyển khác hơn hẳn những năm trước?
Chúng ta đã đổi mới khá mạnh mẽ trong chính sách đất đai, nhà ở, BĐS. Trước năm 1993, Nhà nước hoàn toàn bao cấp về đất đai.

Từ 1993 tới 2003, Nhà nước chỉ còn bao cấp về giá đất, có chênh lệch giá khá nhiều giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường, có nơi tới vài chục lần. Lúc này, tham nhũng trong quản lý và đầu cơ trong sử dụng là một hệ quả đương nhiên.

Trước năm 2004, giá đất đã bị 2 cơn sốt rất cao, mỗi cơn làm giá tăng lên có nơi tới mười lần. Từ khi luật Đất đai 2003 đưa ra hệ thống tài chính "1 giá đất", giá do Nhà nước quy định bằng giá đất trên thị trường thì lập tức người ta tư duy rằng đầu cơ không có hiệu quả (vì bằng nhau rồi thì đầu cơ chẳng để làm gì nữa), thị trường nhà ở có xu hướng ngưng đọng, giá nhà đất có xu hướng giảm đi nhiều.

Sau một thời gian gần 3 năm, số người kiếm được rất nhiều tiền ở thị trường chứng khoán đã quay lại thị trường nhà đất để mua với giá bất kể, thậm chí nói bao nhiêu trả từng đó.
 
Người ta đã nói, có những nhà ở Phú Mỹ Hưng tới 1 triệu USD mà việc mua bán diễn ra chỉ trong vòng 15 phút. Từ thực tế đó, người ta lại thấy rằng giá nhà nước bằng giá thị trường cũng không tránh được đầu cơ.
 
Đầu cơ vẫn có lợi nếu có thể làm được giá ngày mai cao hơn giá hôm nay. Cơn sốt giá hôm nay bắt đầu từ đó. Cơ chế "1 giá đất" vẫn cần một liệu pháp thuế đánh nặng vào những trường hợp có nhà đất mà không sử dụng.
 
Thực tế nhiều chủ đầu tư đã lên biểu giá đưa ra thị trường nhưng thấy giá liên tục có chiều hướng tăng nên đã trì hoãn và họ đã hưởng lợi rất lớn từ những động thái này. Rất nhiều thủ thuật đang chi phối thị trường, thưa ông?

Họ giữ lại và họ chờ tăng giá. Cứ như vậy họ chờ tiếp, chờ tiếp và chờ không biết đến bao giờ giá mới hết tăng. Giá còn tăng thì còn chờ. Hơn nữa, còn một điều mà tôi cũng từng nói, là các nhà đầu tư hiện nay đã khôn hơn trước, thủ thuật thị trường rất cao, kiến thức rộng, kinh nghiệm nhiều, vốn cũng rất lớn.

Thậm chí, người ta cũng đã biết "hội nhau" để cùng nhau đưa giá lên cao trong đấu giá đất, mà đáng ra thì phải "hội nhau" để đưa giá xuống thấp. Hội lại để đưa giá lên ở 1 địa điểm sẽ làm cho cả vùng tăng giá theo. Chịu mất thêm tiền ở 1 chỗ nhưng thu lại nhiều hơn ở nhiều chỗ khác bên cạnh.

Tất cả những cái đó tạo cho thị trường BĐS ở Việt Nam sang ngữ cảnh mới mà những nhà đầu tư có sức mạnh nhiều hơn, đó là điều rất đáng mừng. Hệ thống quản lý mà không lớn mạnh kịp hay cố tình yếu đi thì đều là điều rất đáng buồn.

Ông có dự đoán gì về thị trường BĐS năm 2008?
Theo tôi, khó dự đoán vì không ai biết bao giờ sẽ ra được luật thuế sử dụng đất và tài sản gắn liền với khu vực phi nông nghiệp.
 
Bộ Tài chính xin hoãn đã hai lần và không hiểu còn hoãn nữa hay không. Ra rồi thì hình hài như thế nào cũng là vấn đề cần xem xét. Tôi cho là luật thuế này cũng không quá khó đến như vậy. Lợi ích của đất nước đang cần, lợi ích của nhân dân cũng đang cần.
 
Nếu việc đổi mới hệ thống thuế chưa thành thì giá nhà đất tiếp tục sốt cao trong năm 2008, tác động xấu đến thị trường tiền tệ và thị trường hàng hóa.